新加坡新政：住宅房地产转入生前信托 即日起须支付35%额外买方印花税！
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新加坡财政部在5月9日凌晨发布了一条关于房地产的新政：从5月9日起，所有将住宅房地产转移到生前信托（living trust）的交易，要支付35%的额外买方印花税（ABSD）。该条政策是在新加坡政府进行定期的政策检讨后，决定推行一致的35％额外买方印花税（生前信托），填补原先的缺口。
那这条政策对于购买新加坡房产的人，具体而言究竟有多大影响呢？要弄清这个问题，还需从新加坡的印花税、买方印花税、超额买方印花税说起。
01
印花税
新加坡印花税是指对不动产转让、股票和股份转让及抵押的法律文书征收的税项。简单来讲，所有涉及到房产所有权变动的过户行为都需要合法缴纳印花税。此外，除了房产交易外，无偿赠予礼物、转让股份给联名购买人或是合法继承遗产等不涉及任何金钱交易的过户行为也需要按规定缴纳印花税。如果是两人联名买房，所占份额不同，转让给另一方时也要按转让份额的市值缴纳印花税。
对于印花税，买卖双方虽然都需要要缴纳，但是二者缴纳印花税的计算方式并不相同，买方除了要缴纳买方印花税外，还需要根据其身份（是否为新加坡公民）、名下房产的多少缴纳额外买方印花税。
买方、买方应当缴纳的印花税，具体计算方式如下：
1.买方：印花税+额外买方印花税
买方印花税
买方印花税适用于所有物业买家，不区分国籍，也就是说新加坡公民（SC），新加坡永久居民（SPR）和外国人都必须支付，且计算方式相同。买方印花税取决于所购房产的买入价或市价，政府会选择额度较高者来计算，税率呈梯度上升，具体税率如下表格所示：
额外买方印花税
2011年，新加坡政府开始实行额外买方税ABSD（Additional Buyer Stamp Duty），只有住房类房产才需要支付ABSD，商业房产和工业房产则没有该项税税。ABSD限制了买家身份和房产数量，外国人征税更高，且持有房产数量越多征税越高。ABSD用于阻拦过于热情的外国投资者，预防海外资金炒房，将房产价格限制在适合当地居民自住的范围内。但即使这样，新加坡房产优越的稳定性和良好的居住环境仍然吸引着大量的外国买家，于是政府在2013年和2018年数次上调额外买家税，现在的ABSD收范围以及缴纳比例如下：
注；根据新加坡与其他各国签订的自由贸易协定，美国公民，瑞士公民或绿卡，冰岛公民或绿卡，列支敦士敦公民或绿卡，挪威公民或绿卡的话，在印花税方面享有新加坡公民的待遇。
此外，上述两种印花税的缴纳时间为：签订购买合同（执行购买权）之日起14日内。
2.卖方：卖方印花税
住宅类和工业类房产会被征收卖家税SSD（Seller Stamp Duty），商业类房产则没有该项税。卖家税从业主正式签订合同，即拥有房产开始计算，第一年内如果转卖该房产则需要缴纳房产价值12%的税，逐年下降，第四年开始就降为0。
02
额外买方印花税的税收筹划
根据额外买方印花税的规定，新加坡公民购买第一套房产所需缴纳额外买方印花税为0%，第二套为12%、第三套为15%，因此，许多高净值家庭为了让自己适用第一套0%的税率，就会使用孩子的名义购买家庭的第二套房产。
但上述做法仍存在一些阻碍。因为在新加坡只有年满21周岁，才能以自己名义独立持有房产，但是这个困境可以通过为孩子设立房产信托的方式打破，即设立信托资产为房产、父母作为托管人、孩子作为受益人的生前信托。该生前信托不仅解决了孩子不满21周岁不能购买房产的问题，还解决了适用额外买方印花税税率的问题。由于受益人为信托资产实益拥有者，所以应根据信托受益人的身份，适用额外买方印花税的税率。
因此，上述通过信托购买房产，进行额外买方印花税的税收筹划方式，经常被高净值人群在购买新加坡房产时使用，其中比较著名的案例有赵薇、张勇等。
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本次政策的影响
在本次政策发布之前，住宅房地产转移到生前信托须支付买方印花税。至于是否须支付额外买方印花税，则视信托实益拥有者的性质而定。当住宅房地产转移到生前信托时，若信托没有可确认的实益拥有者，无须支付额外买方印花税。
然而本次政策的修改，则意味着：住宅房地产在转入生前信托时，如果信托并没有可确认的实益拥有者，则须支付额外买方印花税。
额外买方印花税必须在住宅房地产转入生前信托时就支付，但符合以下条件的受托人可向国内税务局申请退税：
（1）所有实益拥有人都是可确认的个人；
（2）住宅房地产转移到生前信托时，实益受益者便持有住宅的实益拥有权；
（3）根据信托条款，实益拥有权不可进一步分割或还原，或必须履行后续条件。
退税额为：35%的额外买方印花税与符合实益拥有者额外买方印花税最高税率之间的差额。
另外，对实操的影响主要为：以前绝大多数买家信托购房的购买流程是先给5%订金，开发商会准备选购权书(OPTION TO PURCHASE），然后买家去律师行签署信托文件(TRUST DEED)。该新政实施后，即5月9号以后，所有的信托购房需要先做好信托文件(TRUST DEED),然后才能去开发商买房，并且任何用信托购买的房产需要先付35%ABSD，再根据信托的实际情况申请ABSD返还。
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